北京房价暴涨背后：“土地去哪了？”

2010年，宏观调控下的中国房地产市场不跌反涨。官方的国家统计局数据显示，11 月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，同期北京的房屋销售价格同比上涨达到了9.1％。

北京 Reuters

北京官方的数据时，11月底，北京四环内成交均价25177元/平方米，四环外商品住宅成交均价是18728元/平方米。

新一期的《新世纪周刊》以《土地哪里去了？》为题，从房价的源头  地价和供地量，探究北京房价不降反升的原因。

2010年初，北京市公布了巨大的供地计划，计划供应住宅用地不少于2500公顷，其中保障性住房供地面占比50％（1250公顷）以上。相较于2009年供出的住宅用地1072公顷，2010年的计划增加了超过1倍。

事实上，截至12月15日，北京通过公开出让232宗土地，面积共计2440万平方米；其中住宅用地59宗，面积923公顷，仅完成了供地计划（1250公顷）的73.84％。

从历史数据来看，这种现场并非个案。从2003年以来，除了市场极好的2007年和2009年完成计划，其余年份的北京市实际供地数量与计划均相差约四成至五成。

北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开表示，相较于其他城市，北京市供地难度较大，主要原因是拆迁难度和成本都太高，“高昂的拆迁成本，被转嫁到土地出让底价，继而传导至楼面价、房价”。

此外，即便是正常拆迁，也经常遇到特殊情况。经常有特权阶级，利用拆迁机会狮子打开头，开发商称，“只要遇到这种情况，开发商就不谈了，因为明白这块地已经有主了。”

事实上，北京供地难的真实原因其实更加复杂。

知名地产商任志强透露，“北京市很多地根本供不出来（指无法进入市场程序），原因是每年土地供应总量中的约40％以上，都被中央机关、部委、部队大院直接划走，这在地产圈已是公开的秘密。”

任志强解释说，“为什么西城、东城没有土地放出来，不是因为没有地可用，而是有些地方无论拆迁还是重建，北京国土局根本管不着，北京国土局的工作也很难做。”

据报道，在北京，中央机关、部队大院和央企在京的用地、住房，统一由国务院机关事务管理局负责。每年，上述各部门都需要填报一份“年度土地利用计划表”，详列各部门、各企业及其所属单位拟在来年利用北京市范围内的存量土地，以及建设项目使用北京市范围内的新增用地计划。

上述新增、存量土地的使用并不通过招拍挂，而是直接行政划转。每年，这部分土地的数量、其所占北京市总体供地量的比例，以及用地的成本，对于公众都是一个未知数，从不对外公布。

与供地数量不足相对的是，北京市政府的土地出让金收入年年创新高。

2010年北京市住宅楼面价已由2009年的6189元/平方米，飙升至8255.96元/平方米。与此同时，截至12月16日，北京市土地出让金收入为1047亿元，比去年同期增加近60％。

开发商滨江房地产副总朱立东表示，“在购房者付出的房价中，土地成本约三分之一，建安成本和各种税费共三分之一，开发商的利润约三分之一。”

2010年，北京住宅楼面地价已达到了8255.96元/平方米，照此计算，北京市商品房房价的正常水平应为2.5万元/平方米。

朱立东表示，在建安和税费成本无法压缩的情况下，“政府一方面希望房价下跌，一方面又指望土地挣钱，房价下跌就只能指着开发商自己压缩利润。”

博弈的结果，是房价继续持续暴涨。